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办案心得

土地租赁纠纷合同案例之三 安清栋

2013-03-02

蒲某与杜某及某信用社租赁合同纠纷一案 代 理 词 审判长、审判员: 根据本案原、被告双方的举证、质证及法庭审理及总结的案件争议焦点,根据相关法律规定,作为原告蒲某的代理人,现发表如下代理意见:   1.原告与某市场管委会签订的租赁合同目前继续有效,合同约定的相关权利义务应该得到保护,原告按合同约定所建的房屋非经法定程序任何人不得随意拆除。本案中两被告签订转让某市场土地使用权及原告所建房屋的《某市场转让协议》应无效,被告杜某拆毁原告房屋的行为对原告已构成侵权,应由两被告连带承担相关侵权的法律责任。 经过双方的举证及法院的调查结论看出,与原告签订合同的某县某市场管理委员会是由被告某县信用联社原下级单位某信用社成立的,其对外的相关经营活动及行为引起的法律责任应由被告县信用联社最终承担。原告先是于1998年8月18日与管委会签订了某市场的第一份租地合同,后又于1998年11月11日对第一份租地合同进行了修正,形成了第二份租地合同,同时于第二份合同中明确约定,以第二份合同的约定最终确定双方的权利义务,但无论是第一份合同,还是第二份合同均约定了由原告投资进行某市场内房屋的建设,对此事实某信用社向法院提交的证明及第一份合同复印件及被告方合同的具体签订人牛某的证人证言都明确说明了这一点。至于对第二份合同的真实性问题,按举证规则,原告认为是真实,而被告否认的,应由被告举证,被告应对第二份管委会印章的真实性申请司法鉴定,否则,被告认为第二份合同不真实是站不住脚的。况且,即是按第一份合同,也完全能证明原、被告租地合同成立及由原告投资进行市场内房屋建设的事实。退一步讲,即使本案中双方没有书面的合同约定,原告在某市场内实际使用市场地皮10余年及给被告交纳房租的事实,已在原告与被告信用社之间形成了事实上的权利义务关系,租地合同在双方之间已进行了实际履行,按照《合同法》相关规定,被告信用社应对原告承担租赁合同的相关义务。 同时,结合法院调查的证据看,某市场是原某镇政府举办的,作为公民个人原告在与某市场签订租地合同时,是完全由理由相信政府举办的市场是应该合法,应该有举办市场的合法手续的,对政府与公民个人而言,公民对政府的信赖利益应该得到保护,原告与信用社签订的租地合同应该得到保护,同时,双方的合同期限为长期合同,原、被告双方至今并未解除或终止双方的租赁合同,合同目前继续有效。根据《合同法》“买卖不破租赁”的原则,即使两被告的买卖合同成立,原告与信用社的租赁合同应继续有效,被告杜某在未经原告同意的情况下强行将原告赶出市场、锁门、封门的行为是违反合同法及构成对原告的侵权的。做为被告之一的信用社,假使其对市场有转让的权利,也应向原告进行告知及征询原告的意见,因为按《合同法》的规定,承租人对承租的标的物有优先购买的权利,在未经通知承租人及保证承租人优先购买权的前提下,就直接将租赁的标的物转让给他人的行为是无效的,法院应对此行为予以撤销。 对原告投资所建的13间房屋,虽然建设时没有相关的手续,但是原告是在镇政府举办的市场内进行的建造行为,既然镇政府要办市场,应该由政府出面办理相关手续,而非由原告去办理建房手续,同时,没有政府的出面,手续是无法办理的,故原告出于对政府的信赖,投资建成了13建房屋,原告的信赖利益应该得到保护。同时即使原告建成的房屋无相关手续,按照建设领域相关法律规定,应由建设主管部门进行确认及行政处罚甚至强制拆除,也就是说,如果原告建造的房屋是违法建筑,先要经过建设主管部门的确认违法的前置程序,再经过行政强拆直至申请法院强拆的过程及程序 。而《中华人民共和国行政处罚法》29条规定,违法行为在两年内未被发现的,不再给予行政处罚,原告的房屋已建成12年时间,建设主管部门的处罚的时效早已过期。房屋建设并使用的事实已形成历史,有关部门如要拆迁,必须在征得原告同意后,按规定给予相应的补偿,否则,即构成侵权,要承担相关法律责任。本案中原告按双方的合同约定建成了房屋,被告信用社亦约定在拆迁时要给与原告协商进行合理补偿。但两被告却私下签订某市场的转让合同,将原告所建的房屋连同土地使用权以38万元的价格转让于杜某。对原告投资建设的房屋进行转让而签订的转让合同是无处分权人转让他人财物的行为,原告拒绝追认的,此转让合同应自始无效。同时,杜某做为一个个人,没有拆迁房屋的相关资质及手续,没有土地使用权证,也没有房屋所有权证,也没有通过行政机关或司法机关进行强拆的程序,更没有给原告协商及给原告合理补偿的前提下,只是凭与信用社签订的无效转让合同,个人就强行拆毁了原告所建的房屋,对原告侵权是显而易见的,应对原告承担侵权的法律责任。两被告签订转让合同时存在明显的故意,应对原告承担连带的侵权责任。 2.原告与被告某县信用联社的合同关系至今并未解除,双方的租赁合同继续有效。被告杜某强行将原告赶出某市场的行为是违法的。其应该停止侵权,将某市场的承租权交还原告。 从原告向法庭提交的证据及证人证言显示,原告与信用社签订地皮租赁合同后,开始的两年中按时向被告的下属单位市场管委会缴纳租金,但是信用社从合同开始履行时,便先屡屡违约,先后又将原告所租地皮范围租于别人买木料、搞收购、搞电焊、做门窗、做煤场等经营活动,严重影响着原告的正常经营,即便这样,原告仍然积极向被告信用社缴纳租金,但某信用社坚持要执行双方的第一份合同,以原告缴纳的租金太低为由拒绝收取。这种行为,显然是被告违约在先,被告应承担合同的违约责任。另外,《合同法》270条规定:“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求出租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”;232条规定:当事人对租赁合同的期限约定不明的,为不定期租赁合同,出租人要解除合同时,要在合理的期限之前通知承租人;《合同法》96条规定的合同法定解除权行使的法定程序是要履行合同解除的通知程序。综合本案的实际情况看,被告如有法定解除双方所签地皮租赁合同的理由,应该先对原告履行要求原告缴纳租金的通知,在原告拒绝缴纳的情况下,还要进行解除租赁合同的通知的义务,否则,租赁合同是不能解除而继续有效的。被告不能提供原告签字的曾收到解除租赁合同的相关通知的证明,从这个角度讲,原,被告的租赁合同目前是继续有效的。而案件的实际情况是被告先违约,被告行使合同法定解除权的情形并未出现。被告信用社认为双方的租赁合同已解除的观点是不能成立的。被告蒲贵将原告赶出龙泉市场显然是对原告的侵权。 3.关于1998年11月11日原告与信用社签订的《租用地皮合同书》中第2条的法律规定。   双方在合同第2条约定,如原告不能按时交纳租金,被告信用社有权将原告所建房屋收回底做承租费,此条实际是一个合同履行的抵押担保条款,《担保法》第40条规定,抵押人与抵押权人不得在合同中约定在债务履行期间届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。即此条款的约定是《担保法》禁止的流押约定,应是无效的约定,被告信用社是不能以此约定将原告的房屋直接变为自己所有的。 4.两被告签订的《某市场转让协议》由于违法应自始无效。   《土地法》及实施条例规定我国土地的所有权形式分国家所有和农民集体所有两种所有制形式,农民集体所有的土地经过农用地的转用审批手续可以转换为国有土地,农用地的转用审批机关只有省级人民政府及国务院两级人民政府,除此外的政府机构及其他单位均无权将农用地转用为建设用的国有土地。土地使用权可以依法确定给单位或个人使用。国家依法实行土地登记发证制度。即任何享有土地使用权的单位或个人的法定凭证是县级以上人民政府颁发的土地使用权证书。从法院调查的证据显示,某市场的土地性质是农民集体所有制,从被告向法庭提交的证据看,被告信用社既没有集体土地的使用权证书,也没有转用后的国有土地使用权证书。其无权将原属集体的土地使用权进行转让。《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地的使用权出让、转让、或者出租用于非农业建设。2003年国土资源部《关于进一步规范土地工作的通知》第四条规定:“土地证书是证明当事人享有土地权属的法律凭证,各类土地权属审核,必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料,凡土地征用等涉及土地权属认定,必须以土地证书为依据,对以其他材料作为土地权属证明的,一律不予认可”,被告虽然向法庭提交了其享有土地使用权的证据,但由于其不符合上述规定,无土地使用权证书,不能证明被告信用社对所转让的土地有使用权及相应的转让权,同样,被告杜某也未取得某市场土地的使用权。两被告的某市场转让协议由于违法而自始无效。 综上,代理人认为两被告签订某市场转让协议无效,对以此协议对原告的侵权行为两被告应承担连带的侵权责任,原告的相关权益应得到法律的保护,法院应支持原告的相关诉讼请求。    上述代理意见望法庭予以采纳!     代理人:安清栋律师     2011年某月某日

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